هاني صبري - الخبير القانوني والمحامي بالنقض.
إصدر وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية في سبتمبر الجاري ، قرار مهم للغاية، حيث قرر إلغاء الاشتراطات التخطيطية والبنائية والقيود الصادرة فى القرار الوزارى رقم 943 فى مارس 2021، والعمل بأحكام قانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008 ولائحته التنفيذية، وذلك لتبسيط واختصار إجراءات إصدار تراخيص البناء فى نطاق مدن وحدات الإدارة المحلية وتخفيف العبء عن المواطنين ودعم حركة العمران.
مع الالتزام بالارتفاعات المحددة بالاشتراطات الواردة بقانون البناء الموحد، وتنفيذ المباني والمنشآت وفقاً للأكواد المصرية، والسماح بالنشاط التجاري والإداري بالدورين الأرضي والأول بالمباني السكنية الواقعة على الطرق التي يزيد عرضها على 10 أمتار.
في تقريري الشخصي هذا القرار سوف يحدث انفراجة كبيرة فى البناء داخل المحافظات والأحياء، وقريباً سوف تنخفض أسعار العقارات بعودة تراخيص البناء والاشتراطات وفق أحكام قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 ولائحته التنفيذية، وإلغاء كافة الإشتراطات المجحفة وعودة الأمور لطبيعتها السابقة. ونحن نثمن على هذا القرار الذي يهدف إلى تبسيط إجراءات إصدار تراخيص البناء فى نطاق مدن وحدات الإدارة المحلية لتخفيف العبء عن المواطنين، ولدعم قطاع البناء والعمران، والذي يمثل أهم قطاعات الدولة الداعمة والمحركة لعجلة الاقتصاد .
- القرار سمح بالبناء على كامل المساحة بدلا من 70%.
- القرار سمح بإلغاء الشرط الخاص بتحديد واجهه المبنى الخاص بالعرض والذى كان ينص على أن تكون عرض الواجهه 8.5 متر، وترك ذلك للمخططات داخل الأحياء والمحافظات.
- القرار سمح بزيادة الارتفاع عن 4 أدوار بحيث يكون الارتفاع مرة ونص عرض الشارع.
- القرار أتاح للهيئة الهندسية للقوات المسلحة إصدار التراخيص بعد الدور الخامس.
- القرار سمح للهيئة الهندسية للقوات المسلحة إصدار تراخيص تغيير النشاط للدور الأرضي والأول.
- القرى لا تسرى عليها الاشتراطات البنائية ويسرى عليها قانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008 .
- يتم الالتزام بالارتفاعات المحددة بالاشتراطات الواردة بالمخططات الاستراتيجية والتفصيلية، وضوابط واشتراطات التقاسيم المعتمدة، وخطوط التنظيم المعتمدة.
- التأكيد على الالتزام بتنفيذ المبانى والمنشآت وفقاً للكودات المصرية.
جدير بالذكر أن الإجراءات البنائية الصعبة السابقة الصادرة في مارس 2021 كانت من أحد الأسباب الرئيسية في ارتفاع أسعار العقارات الكبيرة غير المبررة، والتي لا تتناسب مع زيادات أسعار مواد البناء.، بالاضافة إلى الفوائد البنكية المرتفعة، وهذا أدي إلى ارتفاعات كبيرة في أسعار العقارات. بسبب استخدام الكثير من المواطنين مدخراتهم للاستثمار العقاري، إذ تعد قيمة العقار بمثابة الحصان الرابح ومخزن للقيمة، ومن أكثر الأنشطة حفاظاً على المدخرات.، ناهيك عن الزيادة السكانية.
بينما يتراجع الطلب الحقيقي من الطبقة المتوسطة، التي تعاني من ضعف القوة الشرائية وارتفاع معدلات التضخم.
حيث إن أسعار العقارات ارتفعت خلال الفترة السابقة بمعدلات كبيرة تفوق أي زيادة في دخول الكثيرين، بما يعكس تراجعاً في الطلب الحقيقي المدعوم بالقوة الشرائية. والتي نتج عنها تراجع في حجم الطلب مع تزايد المعروض.
ونري أن قرار وزير الإسكان يعد بداية جديدة للنمو في القطاع العقاري، واتمني ان يستتبعه قرار من الدولة خفض أسعار الفائدة، وهذا سيؤدي إلى انخفاض أسعار العقارات.
والتساؤل الذي يطرح نفسه هنا ماهي شروط تراخيص البناء الجديدة؟
تتضمن إجراءات وشروط تراخيص البناء الجديدة مرحلتين رئيسيتين، المرحلة الأولى: تتعلق باستخراج بيان صلاحية للبناء، والتي تستغرق 20 يومًا كحد أقصى، وتشمل الخطوات التالية:
1- تقديم الطلب: إلى المركز التكنولوجي المحلي، مرفقًا بصورة الرقم القومي وكروكي للموقع.
2- الرفع المساحي: يتم رفع مساحة البناء بعد سداد الرسوم المطلوبة من الجهات المعنية مثل إدارة المساحة العسكرية أو مديرية المساحة، وذلك في مدة أقصاها 15 يومًا.
3- إصدار البيان: بعد استيفاء الشروط تصدر الجهة الإدارية المختصة بيان صلاحية الموقع خلال 5 أيام.
بعد الحصول على بيان الصلاحية، تبدأ المرحلة الثانية لاستخراج تراخيص البناء، والتي تتضمن:
1- تقديم الطلب: مرفقًا بتعاقد مع مهندس نقابي معتمد، بالإضافة إلى الرسومات والتصميمات الهندسية.
2- يتم مراجعة ملف الترخيص من قبل المركز التكنولوجي والإدارة المختصة في غضون 14 يومًا.
3- التعاقد مع المهندس والمقاول: يجب على المواطن التعاقد مع مهندس للإشراف ومقاول لتنفيذ المشروع، مع تسليم صورة التعاقدات للمركز التكنولوجي.
4- فحص الملف من قبل اللجنة: تُشكل لجنة فحص من الوحدة المحلية لمراجعة ملف الترخيص وتحديد الرسوم المطلوبة، على أن يُسلم محضر اللجنة للمركز التكنولوجي خلال 10 أيام.
5- سداد الرسوم وإصدار الترخيص: بعد سداد الرسوم، يتم إصدار الترخيص معتمدًا من رئيس الوحدة وممهورًا بخاتم الجهة الإدارية خلال يومين.
ويتساءل البعض عن معني الفقاعة العقارية، وهل نحن علي وشك رؤية الفقاعة العقارية ؟؟
أن الفقاعة العقارية عبارة عن ارتفاعاً مفاجئاً وسريعاً ومبالغاً فيه يتجاوز القيمة الحقيقية للأصول العقارية.
وتبدأ الفقاعة العقارية عادة من زيادة في الطلب، في مقابل معروض محدود. وفي مرحلة ما، ينخفض الطلب في نفس الوقت الذي يزداد فيه العرض، ما يؤدي إلى انخفاض حاد في الأسعار.، وبمجرد أن يصل السوق إلى نقطة التشبع، يمكن أن تحدث الفقاعة.
اما عن هل نحن علي وشك رؤية الفقاعة العقارية ؟
في حالة وجود زيادة غير واقعية في أسعار العقارات وأنها أكبر من قيمتها الحقيقة (في أماكن عن غيرها) سيتم التوقف عن شراء العقارات، فستحدث الفقاعة العقارية مع انخفاض في أسعار العقارات حتى يتساوى العرض مع الطلب.
لأن سوق العقارات يحكمه قانون العرض والطلب.
