هاني صبري - المحامي
بدأت الزيادة السنوية الثانية على الإيجار القديم'> قانون الإيجار القديم للأشخاص الاعتبارية لغير أغراض السكني. والتى حددتها مواد القانون بـزيادة قدرها 15% سنوياً ، حيث إصدر السيد الرئيس عبد الفتاح السيسي رئيس الجمهورية القانون رقم 10 لسنة 2022 بشأن إجراءات ومواعيد إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى، ونشر في الجريدة الرسمة في العدد 9 مكرر ( أ) بتاريخ 6 مارس 2022 ، وهذا القانون لا يمس من قريب أو بعيد حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر بإخلاء الأشخاص الاعتبارية، ولا يتعلق بالتأجير للأشخاص الاعتبارية لغرض السكني، كما أنه لا يتعلق بالتأجير للأشخاص الطبيعية لغير الغرض السكني مثل المحلات التي تمارس مهنا أو حرفا أو صناعة نظرا لأن هؤلاء ينطبق عليهم القانون رقم 6 لسنة 1997 وتعديلاته.
يستهدف هذا القانون منح الأشخاص الاعتبارية المعنية بالقانون مهلة لا تجاوز 5 سنوات من تاريخ هذا القانون، لتوفيق أوضاعها، يتم بعدها تحرير العلاقة بين تلك الأشخاص الاعتبارية وبين الملاك أو المؤجرين بحسب الأحوال.
وتحدد القيمة الايجارية بـ 5 أمثال القيمة القانونية السارية، وتزاد سنوياً وبصفة دورية من آخر قيمة قانونية مستحقة وفق هذا القانون بنسبة 15% خلال السنوات الأربعة التالية، كما يستهدف القانون تنظيم الإجراءات القضائية والقانونية المتعلقة بإخلاء المكان المؤجر فى اليوم التالي لانتهاء الحد الأقصى للمدة المبينة بالقانون "5 سنوات.
وفي تقديري هذا القانون جيد ومتوازن ويعد تطبيقا متميزا لحكم الدستورية العليا، ولا يمس الشخص الطبيعي فلا داعي للقلق لأن الأمر غير مرتبط بأماكن إيجار هؤلاء الأشخاص، ولكنه خاص بالأشخاص الاعتبارية لغير السكني ويحقق التوزان بين طرفي العلاقة الإيجارية.
جدير بالذكر أن هذا القانون حدد الأماكن المؤجرة لغير غرض السكن من الأشخاص الاعتبارية العامة والخاصة المستأجرين لوحدات أو محلات تجارية ولا يسري على الشخص الطبيعي المستأجر لمحل تجاري، والسؤال الذي يطرح نفسه هنا.. ما المقصود بالشخص الاعتباري، والشخص الطبيعي المنصوص عليه في هذا القانون؟
فالشخصية الاعتبارية هي مجموعة من الأشخاص والأموال يتوفر لها كيان ذاتي مستقل تستهدف تحقيق هدف معين وتتمتع بالشخصية القانونية في حدود هذا الغرض وتُعدّ مجموعات الأشخاص والأموال هذه شخصاً اعتبارياً أو معنوياً مستقلاً عن الأشخاص الطبيعيين المشكلين له، والشخصيات الاعتبارية إما ان تكون عامة مثل الدولة وما يتفرع عنها من جهات إدارية، أو خاصة مثل الشركات التجارية والجمعيات والمؤسسات الخيرية ، وقد حددت المادة 52 من القانون المدني رقم 131 لسنة 1948: الخاضعين لتعديلات الإيجار القديم'> قانون الإيجار القديم لغير الغرض السكنى للأشخاص الاعتبارية وهي
1- الدولة وكذلك المديريات والمدن والقرى بالشروط التي يحددها القانون، والإدارات والمصالح وغيرها من المنشآت العامة التي يمنحها القانون شخصية اعتبارية.
2- الهيئات والطوائف الدينية التي تعترف لها الدولة بشخصية اعتبارية. 3- الأوقاف.
4- الشركات التجارية والمدنية.
5- الجمعيات المؤسسات المنشأة وفقاً للأحكام التي ستأتي فيما بعد. 6- كل مجموعة من الأشخاص أو الأموال تثبت لها الشخصية الاعتبارية بمقتضى نص في القانون.
والشخص الطبيعي الأصل أن الإنسان هو وحده، بصفته كائنا بشرياً، يتمتع بالشخصية القانونية التي تمكنه من أن يكون طرفاً من أطراف الحق.
وقد حددت المادة الأولى نطاق سريان القانون، وقد جاء قاصرا على الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى، وفقا لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن، وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و136 لسنة 1981، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك.
والمادة الثانية بينت أجل إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية خلال مدة لا تجاوز خمس سنوات من تاريخ العمل بالقانون.
والمادة الثالثة حددت القيمة الإيجارية خمسة أمثال القيمة القانونية السارية، وتُزاد سنوياً وبصفة دورية، بنسبة 15%، .
والمادة الرابعة إلزام المستأجر بإخلاء المكان المؤجر في اليوم التالي لانتهاء المدة المبينة بالمادة الثانية من هذا القانون، وفي حالة امتناع المستأجر عن الإخلاء يكون للمالك أو المؤجر بحسب الأحوال أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتهما العقار بطرد الممتنع عن الإخلاء، دون الإخلال بالحق في التعويض إن كان له مقتضى.
المادة الخامسة هذا القانون يعمل به من اليوم التالي لنشره أىّ إنه دخل حيّز التنفيذ يعمل به كقانون من قانون الدولة اعتبارا من 7 مارس 2022 .ومن ثم تطبق الزيادة الثانية،
فإن القانون صدر علي الشخصيات الاعتبارية لغير أغراض السكني فقط لاغير وبما يتوافق مع أحكام الدستور والقانون فليطمئن الجميع.
