قصة الإيجار القديم.. أسبابه ومسئوليته عن مشكلة السكن.. 1.6 مليون أسرة فقط تستفيد منه

تعانى مصر من مشكلة وفجوة بقطاع الإسكان بصورة أساسية بدأت تظهر منذ سبعينيات القرن الماضى، ويعد السبب الرئيسي فى ظهورها واستمرارها عزوف ملاك الوحدات السكنية عن تأجيرها خوفا من عدم قدرة المالك على استعادة الوحدة فى حالة احتياجه لها وكذا خوفا من عجزه عن الاستفادة بقيمة الإيجار الحقيقية بسبب تثبيت القيمة الإيجارية منذ بداية الأربعينيات بتدخل من الدولة فيما يعرف حاليا بقانون الإيجار القديم.

ولجأت الدولة لتثبيت قيمة الإيجار نهاية الثلاثينيات وبداية الأربعينيات بسبب الحرب العالمية الثانية التى شهدت توافد آلاف اللاجئين من جنسيات مختلفة لمصر وتسببهم فى رفع قيمة الإيجارات بالإضافة لوجود حالة من التباطؤ والكساد بسبب الحرب، مما جعل تثبيت الإيجار وتحديده من الحكومة هو الأداة الخاصة بمواجهة الظروف وجشع بعض الملاك وقتها.

لكن التثبيت لم ينتهى بنهاية الحرب واستمر لأكثر من 6 عقود تقريبا بسبب تغير الأوضاع السياسية وتدخل الدولة فى كافة الأنشطة الاقتصادية ومحاولة دعم القطاعات الأقل دخلا "المستأجرين وقتها"، ولكن مع مضى الزمن تم خلق مشكلة أكبر هى تخوف المالك من التأجير، مما تسبب فى فجوة سكن ونقص المعروض من الوحدات السكنية رغم وجود أكثر من 10 ملايين شقة مغلقة لا يتم الاستفادة منها بأى شكل وفقا لآخر تعداد اقتصادى قام به الجهاز المركزى للتعبئة العامة والإحصاء، وتبلغ قيمتها السوقية نحو 10 تريليونات جنيه بحسب مى عبدالحميد الرئيس التنفيذى لصندوق تمويل الإسكان الاجتماعى، ولا تحصل الدولة عن هذه الوحدات أى رسوم بسبب صعوبة تطبيق الضريبة العقارية على بعضها.

وكشفت دراسة حديثة لمرصد العمران المتخصص فى الدراسات الخاصة بقطاع الإسكان بمصر، أن عدد الأسر التى تسكن بوحدات مؤجرة حوالى 3.3 مليون أسرة، تمثل 14% من جموع الأسر التى تعيش بمصر، أى أن 86% يعيشون بمساكن مملوكة أو فى العشوائيات وهى القطاع الأوسع.

وأوضحت الدراسة، أن نصف الوحدات المؤجرة بمصر تقريبا مؤجرة بنظام الإيجار القديم الذى يشكل 1.6 مليون وحدة من كافة الوحدات المؤجرة، وأغلبها قيمته الإيجارية لا تتناسب مع قيمة الوحدة السكنية والقيمة العادلة للإيجار حاليا، تليها الوحدات المؤجرة بالقانون الجديد وعددها 1.5 مليون شقة، يليها الإيجار المفروش وبعض الوحدات المؤجرة من الدولة.

وتابعت، أن القاهرة حصلت على المركز الأول بين المحافظات بنسبة 39%، ثم البحر الأحمر 38% وجنوب سيناء 32% وهو أمر غريب بعض الشئ، ولكن سجلت القاهرة 25.8% من الأسر التى تعيش فى وحدات إيجار قديم، أى أن أكثر من ربع المشكلة يتركز بالعاصمة.

وانخفضت عدد الوحدات المؤجرة بالنظام القديم بواقع 4 ملايين شقة تقريبا خلال 31 سنة من عام 1986، حيث انخفضت الوحدات من 7 ملايين تقريبا إلى 3 ملايين وحدة فقط، أى أن أكثر من نصف الوحدات المؤجرة بالنظام القديم تم تسوية مشكلاتها إما بالتراضى أو القضاء أو وفاة المستأجر وتنازل الورثة.

ويعد قانون الإيجار الجديد نسبيا الذى وضعته الدولة منتصف التسعينيات لحل مشكلة الإسكان ومشكلة عزوف الملاك عن تأجير الشقق المغلقة، حل عادل فى كثير من الأحوال لأنه يخضع لنظام العرض والطلب ويتم تعديله سنويا أو كل عدة سنوات بحسب الاتفاق بين طرفى العلاقة الإيجارية المالك والمستأجر.

لكن ارتفاع أسعار الوحدات السكنية ومعدلات الغلاء خلال الأعوام الأخيرة مع غياب الدولة عن ضبط سوق الإيجار تسبب فى ارتفاع كبير بأسعار الوحدات المؤجرة ليصل المتوسط إلى 1000 جنيه تقريبا بالمناطق العشوائية التى تفتقر إلى الخدمات، ويصل إلى عدة آلاف بالمناطق الأكثر تنظيما، وهذه المبالغ لا تتناسب ومتوسطات الدخول لدى المصريين مما خلق مشكلة جديدة، بالإضافة لاستمرار وجود نوعين من الإيجار وقانونيين بالسوق وهو أمر غير مقبول من كافة الأطراف.

وتسعى لجنة الإسكان بمجلس النواب لتعديل القانون خلال الفترة القادمة وسط تخوف حكومى من أن تتبنى الدولة هذا القانون وتتركه للبرلمان بالكامل وتكتفى بالتنفيذ بعد إقراره، بسبب مظاهرات سابقة للملاك والمستأجرين أمام وزارة الإسكان فى 201 و2013 انتقل بعدها ملف القانون من الوزارة لمجلس النواب الذى بدقرر مناقشته عدة مرات ولم يصل إلى تعديل نهائى فيه حتى الآن.